又一城市房子出現“白菜價”,收縮型城市的比較優勢在哪里
來源:順益興四合院 | 作者:順益興四合院 | 發布時間: 2020-08-20 | 20 次瀏覽 | 分享到:

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一套房子幾萬元,單價幾百元。

繼去年黑龍江鶴崗因為“白菜價”房子引發廣泛關注后,最近又有城市出現了“白菜價”房子。

根據媒體報道,阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02平方米的2室1廳住宅,售價為2萬元,折合成每平方米的價格僅為357元。

阜新的“白菜價”房子

安居客網站的阜新二手房源顯示,位于細河城區東苑小區的一套步梯樓8樓、60平米的兩房,售價4萬元,單價是每平方米667元。一套海州城區惠南小區的57平方米小兩房,售價4.8萬元,單價每平方米842元。

第一財經15日致電多位阜新中介得知,上述情況屬實。

不過,總體上看,那些總價低于5萬、每平方米只需幾百元的房子,主要是不帶裝修的回遷房,一般都是步梯樓高層。相對來說,市中心帶學位且樓齡較新的電梯房,價格還是要高一些。當前市中心的新房普遍單價在每平方米3900元左右。龍頭房企碧桂園在當地的一個項目,精裝修房甚至達到了5000元起??傮w而言,阜新房價的“白菜指數”要比當年鶴崗低一些。

但即便如此,一個地級市市中心三四千元的房價,也已經足夠低。要知道,東南沿海浙江、福建的很多山區縣縣城房子單價早已過萬,鎮區也有七八千。

與鶴崗相似,過去阜新也曾經是重要的煤炭基地,阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。但隨著資源的逐漸枯竭,阜新城市發展也受到很大影響。

2001年,阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。阜新的面積不算小,有10445平方千米,但2019年阜新實現GDP為488.1億元,人均地區生產總值27945元,不到全國平均水平的四成,在遼寧省也屬于經濟最不發達的城市之一。

由于就業機會減少,人口也逐漸外流。從常住人口變化來看,2010年第六次全國人口普查時,阜新的常住人口是181.9萬,到2015年阜新的常住人口為177.8萬,減少了4.1萬。從戶籍人口數據來看,2015年是189.5萬人,2019年是183.7萬人,4年減少了5.8萬人。

通常來說,地級市能夠吸引的人口主要來自于下面的市縣。不過整個阜新地區總人口也只有180萬左右,相當于東南沿海的1個人口大縣。再加上經濟發展滯后,人口在外流,城市在收縮,但多年來大規模棚改形成了大量住房供應,因此阜新房價也多年在低位徘徊。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析,房價主要還是由住房供求關系決定。像阜新這樣的收縮型城市,由于就業機會少,人口外流,所以就供大于求了。

收縮型城市漸增

在東北地區,類似鶴崗、阜新這樣的收縮型城市還有不少。

黑龍江省統計局官網近期發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》透露,根據公安局人口信息系統和摸底清查相結合的方式,截至2019年末,牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數據相比,近十年常住人口減少19.4萬人,年均減少2.2萬人。

分地域看,牡丹江市區常住人口下降幅度最大。清查數據顯示,市區常住人口減少幅度最大,與2010年第六次人口普查相比,年均減少0.6萬人。這意味著地級市市中心在不斷收縮。

報告介紹,由于牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高,缺少能牽動全市經濟發展的大項目,導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數據顯示,“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍,比重達27.1%。

根據住建部發布的歷年城市建設統計年鑒,第一財經記者對東北86個城市從2008年到2018年的城區常住人口變化進行了統計(期間一些縣級市撤縣設區,一些地方新設縣級市,這些城市沒有納入統計)。統計顯示,10年間東北三省共有37個城市出現城區常住人口減少,占統計城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

當前,東北的房地產開發主要集中在四個副省級城市,比如2019年長春和哈爾濱的房地產開發投資額均占到所在省的三分之二左右。

在遼寧,沈陽和大連房地產開發投資合計也占全省三分之二左右。

也就是說,這四個副省級城市之外,其他地市房地產開發投資占全省的比重已經很低。

吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經記者分析,房地產開發是與經濟發展形勢緊密相關的,東北的產業發展較弱,人口外流,因此房地產也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數中小城市,沒有多少剛性需求,整體盈利空間也比較小。

可以說,當前,除了四大副省級城市,在東北地區,大多數的地級市都面臨著收縮。在牛鳳瑞看來,這是城市發展過程中的正?,F象。對資源型城市來說,資源都有開采完的一天,城市沒有提前預判,提前產業轉型,最后收縮乃至消亡都是正?,F象。

如何利用好產業基礎

實際上,進入新世紀后,很多資源型城市也都在積極轉型。

比如阜新就重點布局了風電產業、裝備制造業,近年來也取得了明顯的成效。位于阜新市新邱區的上市公司大金重工已成為國內火電、風電裝備制造龍頭企業之一。

在專家看來,資源枯竭型城市轉型發展,發展非能源產業,還是要依托已有的基礎,發揮當地的比較優勢。牛鳳瑞說,如果在東北搞大規模的輕工業,還是很難競爭得過東南沿海,質量、價格都很難有競爭力。

以阜新為例,近年來,阜新提出建設工業“四個優勢產業”發展總體思路,做強做大農產品加工、裝備制造及配套、能源、化工4個優勢產業,為推動全市工業經濟加快發展作出了重要貢獻。

值得注意的是,在現代農業方面,2019年黑龍江糧食產量高居全國第一,吉林也位居全國前五。從近十年的增量來看,黑龍江和吉林增量都超過1000萬噸,遼寧增量也超過600萬噸,可以說東北地區為我國的糧食穩定提供了基礎。長三角、珠三角這些高度城鎮化、工業化、人口大量涌入的地方,需要大量調入來自東北的糧食。

廈門大學經濟學系副教授丁長發說,東北除了大力發展好現代農業外,還是要充分利用已有的產業基礎。尤其是很多城市沉淀了雄厚的產業基礎、技術,在此基礎上發展好現代裝備制造業。當然,這些城市最重要的還是要做好營商環境的改善,把屬于市場的交給市場。

“轉型真正轉起來,需要一個過程,需要很多條件,中間需要經歷很多痛苦和曲折?!迸xP瑞說。




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