融資“強監管”時代到來房企的資金鏈扛得住嗎?
來源:順益興四合院 | 作者:順益興四合院 | 發布時間: 2020-08-22 | 20 次瀏覽 | 分享到:

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對于房企融資的“強監管”,正在變成一種常態。

21世紀經濟報道近期獨家報道稱,監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長,設置“三道紅線”。具體為紅線1:剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2:凈負債率大于100%;紅線3:現金短債比小于1倍。

根據“三道紅線”觸線情況不同,將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規模增速閾值。

與此同時,央行、住建部于近期召集部分房地產公司在北京座談。外界猜測,座談內容或涉及這一監管政策。

近期,房地產政策層面不斷有新的表態和動作。在“房地產金融審慎管理制度”的框架下,對融資的監管正在趨于嚴厲。有房企人士向21世紀經濟報道表示,近期已感受到融資渠道收窄、審核趨嚴的現象。如果對融資領域的監管變成常態化行為,未來企業戰略將進入一個收縮期。

金融“強監管”將成常態

監管層對于房企融資領域的關注是有跡可循的。

自2016年首次提出“房住不炒”以來,監管層就不斷強化房地產的居住屬性,弱化投資屬性和金融屬性。具體做法為,在出臺抑制投機投資需求政策的同時,不斷推出以“去杠桿”為目的的政策手段,從而有效預防房地產領域的金融風險。

此后,在銀保監會等主管部門的表態上,“防控金融風險”成為時常被提及的內容。

今年兩會期間,政府工作報告提出“重大金融風險有效防控”。外界認為,在市場體量龐大、資金密集型的房地產領域,金融風險防控成為今年的政策重點。

5月和6月以來,房地產市場快速回暖,部分城市出現快速反彈。7月24日,“房地產工作座談會”以罕見的高規格召開,除繼續強調“房住不炒”、“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)等政策原則外,還首次提出,“要實施好房地產金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場”。

有分析認為,對“房地產金融”的監管和控制,已經成為金融政策的重要獨立考量因素。其中,“房地產金融審慎管理制度”以“制度”的表述出現,說明對該領域的調控已經不再限于定向指導的手段,而將以制度化和常態化的形式存在。

北京某大型房企相關負責人甚至認為,對融資的強監管,有可能是房地產長效機制的一部分。他向21世紀經濟報道表示,近些年,無論在開發貸款和按揭貸款方面,審核流程都是趨于嚴格的。

“如果要把‘三道紅線’做制度化的要求,就是多填一張表的事情,在操作上沒有太大難度?!痹撊耸肯?1世紀經濟報道表示。

但對房地產金融的審慎管理,并不意味著房地產融資過度收縮。按照“三道紅線”的新規,房企的融資規模是比照2019年6月的上限規模制定的。某信托公司相關負責人指出,金融機構本身就已對房企的償債能力做了分類管理,新規只是對這種管理進行強化,在實際執行中,不會有太大的偏差。

土地市場或降溫

這個尚未正式落地的新規令一些房企感到緊張。

21世紀經濟報道了解到,不少企業已經拿到新規的相關細節,但并不知曉具體的執行尺度。有房企擔心,若融資收緊,企業的戰略會全盤受到影響。

融資和銷售是房企最重要的兩個資金渠道,去年以來,不少房企通過融資實現借新還舊,在改善負債結構的同時,也為今年的增長蓄力。前述房企人士指出,若融資政策趨嚴,很多房企的戰略將從進取逐漸變成收縮。而一些已經出現高負債的房企,則可能面臨資金鏈的緊張。

據悉,在去年實現銷售新高的基礎上,很多企業仍對今年的銷售目標做出上調。為此,近期市場掀起一股拿地熱潮,在部分二線城市,土地溢價率再度上升。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出,假如房企融資門檻提升,被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃,土地市場將大概率出現降溫。

但同時,融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升,房企大概率將啟動“加速銷售模式”。

在此過程中,中小房企受波及程度要遠大于規模房企。潘浩指出,中小房企自身抗風險能力不足,在新規影響下,融資受限,有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看,去杠桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障,房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

據悉,調整負債結構、確保財務安全,是不少房企今年的重要策略。其中,為確?,F金流,很多企業將回款率定在85%以上,并作為與銷售額同等的一個考核指標。

另一方面,提高投資精準度也是很多房企的內在要求?!坝捎谑袌龅娜蒎e空間大大縮小,因此前端的投資能力,往往成為決定項目成敗的關鍵因素?!蔽鞑磕炒笮头科笙嚓P負責人向21世紀經濟報道表示。

上海易居房地產研究院指出,從“三道紅線”的設置來看,監管部門高度關注房企負債結構及償債能力情況,房企應控制自身杠桿水平,保持充裕的現金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務。同時還應未雨綢繆、量入為出,做好資金安排,保持經營活動的穩定性。

該機構還建議,對房企債務的監管主要集中在有息負債上,房企可運用資產證券化等融資方式,盤活存量資產,補充企業現金流。





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圖文來源 | 21世紀經濟報道
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