深圳舊改洗牌 虧本換倉成新常態。
來源:順益興四合院 | 作者:順益興四合院 | 發布時間: 2020-08-22 | 21 次瀏覽 | 分享到:

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經濟觀察網 記者 陳博深圳合一城市更新集團(以下簡稱“合一集團”)董事總經理羅宇觀察到一個現象,今年以來,很多房企退出或出售旗下的部分工改工、工改商項目,將收回現金投入商住類舊改項目。

最典型如碧桂園,2019年底,將持有60%股權出售給京基后,碧桂園退出了位于深圳南山區南山街道荔林公園附近的一個舊改項目。

該項目已經取得專項規劃批復,未來將規劃成一個商辦項目,但并未配套居住功能。

4個月后,碧桂園確認成為東莞市原諾基亞舊廠房的改造開發主體,擬投入35億元改造資金,未來項目將規劃成集辦公、獨棟研發、高層公寓、商業于一體的綜合體。

同樣的時間點,碧桂園正式進駐已立項的深圳龍華大浪下早舊村改造項目,將項目辦公室命名為“碧桂園·下早項目部”,該項目主要為居住用途。

一退一進,碧桂園完成了一次舊改換倉,退出自身并不擅長、變現周期較長的工改工項目,將火力集中投放在擅長的商住領域。在深圳城市更新市場,像碧桂園一樣選擇換倉的房企不在少數。

深圳舊改市場洗牌背后是政策導向的結果。隨著《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》(以下簡稱“《辦法》”)、《關于停止商務公寓的審批通知》等文件出臺,工改工、工改商項目的類地產開發高溢價“捷徑”被封堵。

此外,探討了六年之久的《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》塵埃落地,讓諸多停滯不前舊改住宅的房企看到了希望。新條例將原來拆遷必須取得被拆遷戶100%同意比例下調至95%,重新喚起了開發商參與舊住宅社區改造的熱情。

“舊改換倉不代表開發商能力不行,只是改變投資策略?!边@些天,羅宇不斷跟業內人強調自己觀點,有些房企之前拓展了很多核心區域、核心地段的工改工項目,如今調整甩賣,回籠資金再布局一些優質項目,難道不是一種更好的策略?

瞄準舊改

已經牽頭完成多宗城市更新項目并購交易的合一集團,近期頻頻收到開發商和金融機構的咨詢。

這些不同屬性的企業關注的問題頗為相似,哪個舊改項目股權質押在哪家金融機構;哪些公司參與到哪個舊改項目的前融,并作為股東之一。咨詢目的是希望找到合適舊改項目的“金主”,洽談項目投資、收購與合作事宜。

由于城市更新周期漫長,如何調度資金向來是房企在城市更新實操過程中的最大挑戰。今年以來,合一集團訪談了大約120家房企,拋出的問題聚焦在兩點:第一是項目有沒有做前融,第二是前融由哪些機構提供。

得到的結果是,65%的開發商都會在舊改中使用前融工具。從工具類型來區分,49%來自銀行,15%源自資管計劃, 18%來源私募基金,還有18%用的是信托。

早在2018年,伴隨著房地產行業融資帶上“緊箍咒”,銀行非標融資全面收縮,舊改貸審批更為謹慎,信托通道幾乎關閉,基金收縮,險資、外資被擋在“門外”,深圳城市更新進入還賬清算階段。

從那時起,城市更新前融處于嚴峻局面。不過,疫情下,貨幣政策松動刺激了房地產行業復蘇。流動性相對充裕的背景下,正如上述蜂擁而進的開發商和金融機構,深圳城市更新迎來一個轉變:市場交投活躍,資金進入意愿強烈。

合一集團對50家金融機構的城市更新投資調研后得出一個結論:“舊改成為投資熱點,市面上的資金充?!?。

在調研中,三分之一的金融機構表示,今年對城市更新的投資規模在5-20億元左右?!按蟛糠质茉L者和機構都表示,疫情不影響投資信心?!绷_宇在調研中發現,金融機構投資更偏向債和股+債;專規批復后的項目是投資首選;尤其偏好工改居項目?!吧钲谧≌膭傂孕枨蠛軓?,工改居的不確定性較小,但目前市場可供資金方選擇的標的也非常少?!?/span>

投資機構面臨的第二個難點在于,舊改投資邏輯與項目不確定性的把握。羅宇上半年與多家投資機構都交談過,他了解到的情況是,受疫情影響,舊改項目受阻程度較大,資金方只能適時推出一系列優惠、幫扶政策,推動已投的受困城市更新項目。

虧本換倉

盡管投資機構涌入爭搶優質舊改資源的意向頗濃,但資金需求量大依然是城市更新的最大痛點,承壓能力的迥異導致不同陣營的房企應對策略出現分化。TOP30房企融資能力較強,繼續大魚吃小魚,追求貨值累計;TOP31-100房企則選擇退出部分項目?,F金流,持幣趁低入市。

深圳南山區南山街道荔林公園附近,毗鄰前海中心區,一個拆除用地面積約6818平方米的更新單元項目,今年3月底進入實施主體確認階段。

開發建設用地面積6527平方米,計容建筑面積5.14萬平方米,土地屬性為商業用地。更新后業態將規劃為集商業、辦公和酒店于一體。其中,商業、辦公及旅館業建筑面積為50300平方米,公共配套設施面積為1100平方米。

從規劃來看,這個體量不大的商辦項目并未配套住宅指標。

2016年,該項目被列入《2016年南山區城市更新單元計劃第一批計劃》,申報主體為深圳市榮基德投資有限公司(以下簡稱“深圳榮基德”)。2018年,深圳榮基德股東變更為深圳市碧桂園房地產投資有限公司持股60%,深圳市京基房地產股份有限公司占股40%。按照計劃,項目將由碧桂園和京基聯合開發。

2019年12月,在取得專項規劃批復一個月后,深圳榮基德又重新轉變為有限責任公司(法人獨資)。今年3月,實施主體擬確認為深圳榮基德時,已搖身成為深圳市京基房地產股份有限公司全資子公司了。

同樣是在今年3月,位于東莞市南城街道的諾基亞廠房城市更新項目,被列入東莞市2020年重大預備項目,定案名為“南城碧桂園科技產業中心”。

在2月底出爐的一份《南城周溪社區諾基亞廠房城市更新“1+N”總體實施方案》里面,東莞市莞和實業投資有限公司(以下簡稱“莞和實業”)被確定為改造開發主體,預計投入25億元改造資金。從股權架構上可以發現,莞和實業由東莞市碧桂園房地產開發有限公司持股51%,東莞市世同實業投資有限公司持股49%。

這個項目,原本用途為工業用地M1,原建筑面積約6.4萬平方米,容積率為0.77,地上建筑物已經空置。改造之后,該項目將用于建設新型產業用地M0,建筑面積增加至29.58萬平方米,容積率提至5.02,規劃建設科技研發樓和產業獨棟、配套高層公寓、底層商業配套以及底下商業空間。

“換倉調整是今年深圳城市更新領域的新常態?!绷_宇觀察到,今年上半年,很多房企將旗下的深圳舊改項目退出或出售,收回現金流再投向其他優質項目。

出售項目股權是開發商最典型的換倉方式。要么大股東將股權轉讓給小股東,或者小股東把股份甩賣給大股東;要么出售給第三方機構。

碧桂園是深圳偌大城市更新浪潮中的一個側影。2015年,碧桂園以股權收購方式獲得位于坂田的一個工改保項目72%股權,正式進入深圳,此后陸續在深圳及臨深片區獲取多個舊改項目。一名接近碧桂園的人士告訴經濟觀察報,這兩年,碧桂園陸續退出或出售深圳和東莞部分舊改項目,以工改工項目為主,還有少數舊村改造項目。

不僅僅碧桂園,大部分開發商出售的項目也聚焦在工改工和工改商辦兩類舊改項目。世聯行集團首席工改顧問董極說,深圳本土房企操盤能力較強,現金流較穩,換倉的幾率較??;外來房企盤子攤得大,如今把部分棘手項目出手,集中資金做其他項目。

羅宇了解到的情況是,目前大開發商拿出來置換的項目起碼有幾十個,但置換成功率卻不高?!澳悴幌胍?,其他企業也不一定會要,除非折價出售?!?/span>

現階段被放上待售“貨架”的舊改項目,大部分在2015-2017年高價時入手,加上幾年沉淀成本和資金利息,出售價格更高。

“基本都是虧本出售,只能止損,不能溢價?!倍瓨O舉例稱,2015年花10億元拿下一個舊改項目,在通貨膨脹和土地增值的背景下,現在以11億元出手,溢價部分價格都不夠覆蓋五年的資金成本。

青睞商住

“這兩年,大部分開發商現金流壓力很大,出售的首要目標是回籠現金?!倍瓨O表示。

即便資金趨于寬松,城市更新的前融越來越活躍。但相比較而言,金融機構更傾向于凈地。在舊改層面,資金方會優先考慮體量較大的舊村改造項目。雖然周期較長,不確定性因素較多,但可以分期推進。

而工改工項目即使融到資金,基于項目銷售難度大,運營不好把控,開發商操盤壓力較大,金融機構通常會將這類項目排在投資末位。

融資不順暢、資金壓力大是諸多開發商采取換倉手段的第一重考量。但更關鍵在于,監管部門要求工改項目回歸產業服務屬性后,開發商普遍不看好工改工及工改商項目的市場潛力。

“價格高、業態差、周期長,碧桂園自己也消化不動?!币幻鲜蟹科笊钲趨^域投拓人員對經濟觀察報說,項目始終未有進展,舊改政策收緊的前提下,整體推動難度加大,成為碧桂園部分工改項目換倉的緣由之一。

董極與房企打交道過程中發現,開發商判斷是否繼續持倉舊改項目主要考慮兩個因素,一個是項目能否落地實施,二個是實施周期和收益如何。

“前些年,房企拓展工改工或工改商項目是根據當時政策和市場環境,但現在工改市場和政策相對悲觀,最終導致項目開發周期拉長、市場化實施難度較高。這個時候,房企對項目投資收益和開發周期的重估結果就與前幾年不太相符?!彼f。

遠洋集團總裁助理、華南區域總經理趙建軍在接受經濟觀察報采訪時提到,遠洋在深圳選擇舊改項目的第一要素是可操作性,其次才是安全性和盈利?!翱刹僮餍浴卑ㄒ巹澞懿荒芡ㄟ^審批,拆遷能不能推得動,賬能不能算得過來,周期是不是可控。

“深圳有的舊改項目要折騰二十年,這類項目我們會果斷放棄?!壁w建軍稱,遠洋對深圳舊改項目平均開發周期期望“快的話控制在3年左右,慢的話也就6-7年”。

遠洋的標準代表深圳多數房企的想法。深圳公開掛牌土地成本高,舊改拆遷難周期長,2013-2018年,大量外來房企、資本通過收購廠房殺入深圳工改工領域。彼時,房企愿意為這類項目買單,看中的是后期的提容優勢。

將工改工項目擅自改成居住功能,拿著產業用房的指標打造成LOFT公寓進行分割銷售,這些都是早期工改工項目的普遍開發模式。此外,深圳原特區內部分工改工項目不用繳納商辦地價,從地價差中獲取收益。

過往,一個工改工項目從立項到批復的時間大概1.5-2年,3年可以實現收益。

如今,形勢急轉直下。今年1月出臺的《辦法》,要求工改工配套宿舍銷售必須捆綁研發用房或廠房,且宿舍配比面積不得超過總建筑面積的30%;“這個規定非常致命,客戶減少,銷售難度加大,項目現金流基本也被掐斷了?!倍瓨O說。

《辦法》對廠房和研發用房的最小分割面積、購買對象進行嚴格限制。購買資格與準入門檻提高后,工改工項目市場去化壓力較大。

“政府希望工改工項目做產業化運營,開發類企業很難持續經營持有型項目。而且政府加強產業審查和監管力度后,整體周期肯定會拉長?!倍瓨O正在操作的一個舊改項目,2017年立項后,一直到今年6月專規才上會,但仍未批復。

開發商更傾向將資金投向改商住類項目。不過,目前市面上符合標準的商住舊改項目非常稀缺。

羅宇說,一個工改工項目需要資金量比較大,且現金需要長時間沉淀。如果通過換倉將資金投向資金量較小的舊村項目,并輔以融資,開發商現金流基本可以實現連續滾動。





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編輯丨順益興整理
圖文來源 | 經濟觀察報
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