房租拐點下的長租公寓困局:房東加入維權群 租客首遇續約不漲價
來源:順益興四合院 | 作者:順益興四合院 | 發布時間: 2020-08-22 | 20 次瀏覽 | 分享到:

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房租拐點下的長租公寓困局:房東加入400多人的維權群 租客首遇續約不漲價

對一眾北漂來說,上一次房租下降,可能要回到2008年的金融危機時刻。

“房東想來看看房子?!?/span>

7月的一個周五,正在上班的趙迅突然接到了自如管家一條有些莫名其妙的信息。

趙迅在北京石景山一處自如公寓已經租住3年,主臥房租從2200元/月漲到2600元/月的這些年里,除了交租,他和自如、房東甚至是室友間可以說毫無聯系。

疑慮之時,趙迅翻了翻新聞,發現類似“自如/蛋殼公寓強行要求房東降租”的報道已經刷屏,“怕被搬家,因為最近工作特別忙,短期也不想再換房子”。

這次降租,是真的出乎胡夏的意料。

年初的時候,胡夏在豐臺區洋橋某小區以2960元/月的價格續租了一間臥室,前兩天他偶然間登了自如APP,卻驚訝地發現隔壁那間同面積、同條件但疫情期間一直沒租出去的屋子,比自己這間便宜了900塊錢。

“疫情以來,隔壁屋子一直租不出去,后來自如直接降了900塊錢,而我是用疫情前價格續的,比這個還貴。我覺得我虧了,我想搬家了,趁著北京降房租實現自己增大居住面積的躍進?!碧岬竭@次臨時搬家,胡夏很是郁悶。

這段時間,一些長租公寓企業試圖壓下他們當初高價收來的房子,但房東和租客并不愿意束手就范,于是三方上演了一出見招拆招的戲碼。

在與趙迅隔著2200公里的深圳,長租公寓小老板李聞喜正四處聯系尋找一間已租公寓的租客,“沒回深圳,房間里行李都沒拿就失聯了”。

“有一天一個朋友問我在干嘛,我說在項目上,他說你還能在項目上?那挺不容易的,不是說做公寓的都歇了嗎?”李聞喜有些悻悻然。

租賃市場究竟發生了什么?

“見招拆招”三方戲碼

趙迅向自如管家打探房東的來意,對方表示也不清楚。

房東夫婦在約定的周六到來,看到了房間中被拆除的隔斷,感慨說:“原來隔斷真的被拆除了?!?/span>

趙迅租住的這套自如公寓是首次出租,原本自如在客廳打了隔斷,不過出租后就拆除了,但床和書桌依然原封不動地擺放在那里。

房東夫婦開始詢問趙迅房間的租金,在得到回復后,房東夫婦終于說出了此行的真正目的:“如果我們和自如解約,你們愿意按照現在的價格繼續住這里嗎?”

房東夫婦告訴趙迅,自如在以隔斷拆除為由向他們協商降房租,目前給到的整租租金已經不足5000元每月了。而趙迅和同租室友每個月的租金是4800元,被拆除的隔斷間最初的租金則是每月2500元。

“自如要求周日答復?!?/span>

房東夫婦的打算是:同自如解約,將房子直接租給趙迅和室友,這樣即使維持原價,也比自如修改后的報價高。

如果趙迅不接受,那么房東打算收回房子重新招租,不過很顯然他們希望趙迅能夠繼續租住,他對趙迅說:“我知道現在房子也不好租,所以希望繼續以自如給你的原價出租?!?/span>

“在即刻搬離和原價租住之間,我很自然選擇了原價繼續租住。因為慣例是每年自如續約都要上浮租金,而且還會另外收一筆約相當于一個月房租的管理費?,F在可以原價從房東直租,沒有管理費,所以還省了點錢?!壁w迅告訴記者。

在得到了趙迅的響應后,房東夫婦表示會同自如解約,然后欣然離開。

不過趙迅告訴記者:“房東承諾的原價只是到明年3月,理由是因為他們和自如的合約就到明年3月,能看得出來,他們是想等到那個時候或許疫情消除,租房市場恢復,他們又能可以漲一波房租?!?/span>

“從6月份開始,我陸續接到自如管家的電話,意思是讓我每月租金降800元,如果選擇不續租的話就要賠償1萬多元?!?/span>

“是自如的原因造成解約,為什么還要你們來賠償呢?”記者問。

張瑾說:“自如告訴我,這筆錢是裝修折舊費。我們把房子交給自如的時候他們會進行統一裝修,這筆費用在合同中規定了如果中途解約便需要業主賠償給自如,但并沒有規定到底是由于誰的原因而解約?!?/span>

“我的態度很強硬,堅決不同意降價,也不同意賠償折舊費,就這么僵著?!?/span>

張瑾說自己在網上看到有這種遭遇的房東還不在少數:“我加入了一個針對自如的維權群,里面有400多人呢。群里還專門設立了和媒體溝通的人員,我們維權的決心還是很大的?!?/span>

但這一次降租風波的結局頗具戲劇性。

趙迅那里,離開之后的房東夫婦向他要了屋內墻面的裂痕照片,那是因為裝拆隔斷而留下的,估計是用作同自如談判的籌碼。

從趙迅這邊看,如果房東和自如解約,進而造成他不能繼續住在現在的房子中,自如是需要賠償他一個月房租的違約金的。

這么算來,如果自如真的同業主解約,趙迅可以得到賠償金和原價續約,房東可以維持目前的租金水平不變,而自如則是失去了這單生意。

趙迅的室友表示:“這種情況很多,我有很多租住自如的同事最近都在準備找房?!?/span>

隨后的日子里,趙迅便一直在等待自如通知退房。期間房東夫婦聯系過他一次,表示要留意自如最近的通知。

但大半個月過去了,一切都安安靜靜,房東夫婦沒有再回復什么,自如管家也沒有通知趙迅解約,時間一天天地往合約正常到期的節點走去。

趙迅告訴記者:“房東最后告訴我‘自如似乎準備2021年1月到期后正常解約’,語氣已經頗為緩和,推測他們也收到了正常的租金。所以我選擇了同自如續約。不過續約的價格并沒有像往年一樣上漲,而是維持了2019年的價格,并且服務費也有了一點折扣,這是過去幾年中從來沒有過的?!?/span>

張瑾這邊,“雖然我們的態度很強硬,但內心其實還是有點慌的,畢竟自如如果真的解約并且要求賠償,那肯定會有糾紛,房子我們也得再重新打理?!?/span>

“自如雖然也很強硬,并且給我打了很多次電話,但最后還是按照原價格給我打款了。從群里看,很多房東也都按時收到自如的原價打款?!睆堣f。

自如相關負責人告訴記者:“整體來說,啟動價格協商的房源,在自如管理的百萬間房源中占比極少。目前已有一些業主認同長期共贏理念,與我們達成了新的合作協議,在此我們衷心感謝他們的理解和支持。同時,所有展開協商的房屋合約都在正常履約過程中,我們也按時給業主付款?!?/span>

談及行業現狀,自如方面表示:“進入2020年以來,由于經濟和疫情不確定因素,以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響,房屋租賃市場出現了顯著變化,特別是個別房屋出現委托價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢,與我們跟業主委托協議里租金逐年上漲的約定背離?!?/span>

事實上不僅僅是自如,作為長租公寓領域的另一家頭部企業,已經完成上市的蛋殼公寓最近也發生了類似事件。

7月以來,多名業主公開表示接到了蛋殼“強行要求房東降租”的電話。

“今天蛋殼再次打電話給我,強行要求以后每個月降租500元,如果不配合將單方面解約,給出的理由是經營不好,屬于不可抗力原因,不承擔違約責任?!?/span>

該業主表示,蛋殼公寓自2月份以來就多次打電話要求無償提供一個月免租期,在遭到自己強硬的反對后,蛋殼推遲半個月打了房租。

對于記者的采訪需求,蛋殼公寓方面并沒有給出回復。

“能不賠錢就挺開心”

棲息地青年公寓CEO李聞喜在長租公寓剛剛風起時就進入了這個行業。

2017年,經朋友介紹,李聞喜將自己的公寓品牌——棲息地青年公寓首個項目定在了深圳市龍崗區南嶺1983創意小鎮。截至目前,李聞喜的棲息地青年公寓在深圳大約擁有1700套房源,主要以集中式公寓為主。

“我們體量本來就不大,往年都沒感覺到出租率有什么大的變化,不過今年退房的比較多,新租的量又不夠,就感覺到壓力大了?!崩盥勏哺嬖V《每日經濟新聞》記者,無論是對他還是大部分同行來說,今年首要目標是要維持正常的現金流,把風險控制住,“先穩住,活下來”。

在李聞喜看來,今年的租賃旺季并非不“旺”,只是有所推遲。棲息地青年公寓的出租率從5月份開始有所回升,6月又跌回78%左右,但7月又突然提升近10個百分點到90%左右。

“現在明顯好起來了,以前那幾個月別說租房,看房都沒人,退房的還很多?!崩盥勏舱f,”棲息地青年公寓其中一棟,今年最多的時候一個月退房接近40套,不過一直以來出租率都沒有掉到過76%以下,情況還算比較穩定?!?/span>

1983創意小鎮的棲息地青年公寓目前共有5棟房源,這些房源都來自廠房宿舍改造,每個月合計租金、水電等費用的成本接近70萬元,業主今年減免了半個月的租金。

雖然按照慣例,李聞喜旗下的公寓每年對租客的租金都會有一些小幅上浮,但今年整體保持在不漲不降的水平。不過,他們也推出了一批特價房源,價格由正常時期的2300元降至1980元起。

貝殼研究院統計顯示,2020年上半年,長租公寓出租率明顯下降、違約率提升,同時仍然需要正常給業主支付房租,企業現金流普遍吃緊。同時,疫情期間租賃企業的管理成本提升。

在“違約率提升”這一點上,李聞喜感受十分明顯,他稱之為“跑房”。他旗下的公寓有些租客還沒交租金就不見了;有的因為回不了、不想回深圳的租客,連房間東西都不要了就失聯的;還有回來深圳以后,公司倒閉了,領不到工資交不起房租的租客。

“往年很少很少,今年‘跑房’的特別多,一棟樓6月份就有9個跑房的,5月份更多?!崩盥勏舱f,有些租客就莫名其妙不見了,也聯系不到人,“對方的日子也不好過,肯定也是遇到困難了,押金都不要了?!?/span>

一般來說,很多長租公寓租房都需要押二付一,也就是押兩個月的租金費用給公寓方。李聞喜往常也是按照這個慣例來做,且租約必須簽半年以上。但今年因為疫情影響,只能撒開手做,“押一個月的租金也可以,只租一個月的也可以,只要能租出去都可以?!?/span>

但這就造成了比較高的退房率,有一個月,棲息地青年公寓雖然租出去了37間,但下一個月就退了22間。

對于李聞喜來說,今年最困難的時候就是“沒有利潤了”。

“盡量做到不賠錢,不賠錢就挺開心的?!崩盥勏舱f,大概有2、3個月的時間他收完租金,然后交完租、發完員工工資,基本就沒有結余了?!岸繓|不像房東,對我們來說,這些空著的房間都是利潤,只要多租出去一間就能多掙一間的錢?!?/span>

相比一些同樣是做長租公寓的朋友,李聞喜至少“活下去了”。長租公寓行業這些年,盲目進入投資的人不在少數。去年剛好投了新項目,花了幾百萬,但今年剛好碰到疫情,一直回不了本。

李聞喜的新項目因為疫情遭遇了長時間的擱淺。

2019年,他先后共收納了9棟房源做新項目,但其中一棟自去年10月1日開始施工,經歷了春節、斷斷續續的停工后,現在都還未裝修完成?!袄碚撋蟻碚f現在這棟樓應該已經招租得七七八八了,但傳統租賃旺季都錯過了?!?/span>

沒有資方壓力和“慢工出細活”的心態是李聞喜這些年再沒有大擴張的原因?!敖衲昃吞ぬ崒嵶鰝€二房東,把房子穩定住,有正常的現金流進來,每個月爭取利潤是正向的。先穩住活下來,不欠外債,不要搞得自己壓力太大?!?/span>

長租公寓行業冷卻 “規模慢慢做”

大型品牌長租公寓在目前的環境下也放慢了擴張步伐。貝殼研究院報告指出,對于長租公寓領域,不同于前兩年的熱情高漲,2019年房企的進入熱情顯著下降,行業逐漸回歸審慎理性預期,企業不再盲目進入。

截至2019年底,已有44家規模大型的開發商開展長租公寓業務,但今年上半年沒有開發商新進入長租公寓領域。

深圳一家大型品牌長租公寓的負責人之一告訴記者,深圳現在部分地區的目標租客群體回來的還不是很多,出租率各方面還是上不去,租金收入整體還是有波動。但房東那邊需要繳納房租、員工工資需要發放,這些壓力都是現實存在的,現金流還是要用來活著,“租戶天天鬧降租,房東實際上又不給援助,可折騰了?!?/span>

另一位長租公寓從業者則告訴《每日經濟新聞》記者:“這個行業現在很艱難。上半年很多客源都流失掉了,很多房間從疫情爆發以來空置到了現在。2017年那會兒,各長租公寓爭相太高收房價格,事實上有些房源自從收來后就沒掙過錢,只不過這些危機集中在這個時候爆發了?!?/span>

樂乎公寓創始人羅意也表示,2019年整個宏觀經濟形勢,疊加疫情的干擾,對我們上游的行業打擊還是非常大的,也自然映射到了租賃產業中。

但羅意同時認為,長租公寓企業降價是無可厚非的:“長租公寓企業受到沖擊,所以采取降價以保證整個現金流的安全,這是業界通用的避險措施,我覺得這個事情其實無可厚非?!?/span>

“我不覺得長租公寓跟其他行業有什么區別,最后還是要核算到收入、成本、利潤等關系,都是相同的經營邏輯?!?/span>

華菁證券曾在一份研報指出,2019年長租公寓行業頭部企業管理規模平均增速為19%,較2018年的173%明顯回落,預計今年將進 步回落。目前市場頭部企業基本是早期進入行業的企業,在盈利上提前鎖定低價房源并享受了2017~2018年的租金上漲,獲得另可觀的租金剪刀差;在規模上充分利用2017~2018年的資本推動,獲得了大量貨源。在那之后才進入的 些企業目前已基本淡出。

李聞喜認為,經過上半年的考驗,長租公寓行業會越來越規范,各方也都會趨于冷靜,保持理智,不像以往那樣狂熱,這對行業來說是好事,也讓大家認清了長租公寓不是一個金礦,“長租公寓真的是實實在在的實業,需要慢工出細活。對我來說就是,規??梢月?,每個項目都要掙錢,把風險控制在自己可以承受的范圍以內,過個三五年或者十年,自然水到渠成?!?/span>

貝殼研究院報告顯示,中小長租公寓企業如今面臨的融資環境更加嚴峻。長租公寓領域股權融資的風口基本已經過去,目前中小企業獲得投資較為困難,從2019年開始進行股權融資的企業均為行業頭部企業,融資輪次靠后,單次融資金額大是基本特征。此外,住房租賃領域融資主體均為地產企業??傮w來講,目前住房租賃及長租公寓領域的融資以頭部企業和大型開發商為主,中小企業融資更為困難。

租賃市場周期性規律被打破 傳統旺季推遲

長租公寓是租賃行業中規模龐大的參與者,對租賃寒冬的感受最為猛烈。事實上,這根鏈條上的每個個體都有所觸動。

“本輪租金下跌系2012年以來首次租金持續半年以上的同比下降?!边@是貝殼研究院對當下北京租賃市場做出的直接判斷。

目前租出在中國人民大學附近的李明發現,最近房租的價格在觀感上明顯下跌很多。

他準備在8月底換一套房子住,他向記者抱怨:“去年租下來每月8000元左右,價格不低了,小區有些老,水管電線之類的經常出問題,但房東總是愛理不理的?!?/span>

“不過最近我再上網看,發現房租有了明顯下降,去年這個價格僅僅能向業主直接租一套老破小,今年就直接可以租一套還不錯的長租公寓了?!?/span>

由于需要簡裝和企業運營,通常同一區域的長租公寓價格是要高于業主直租的,但今年李明的出價已經可以負擔長租公寓了。

有租賃企業人士告訴《每日經濟新聞》記者:“目前,業主自己成交一套房源大約需要60天?!币簿褪菍Ψ繓|來說,一套房子在一年中的1/6時間都不會產生收益。

統計數據非常直觀地體現出了房租的下行趨勢。貝殼研究院數據顯示,2020年上半年北京各個行政區租金都處于下降狀態。不同行政區的租金水平中,租金同比下降幅度最大的是石景山區,上半年租金水平為71.25元/平方米/月,同比去年同期下降4.72%。

記者以房東身份咨詢了鏈家京南大區一位店長趙飛鵬,“受疫情影響,今年租房市場行情一直不是太好,不過現在應該是掛牌最好的時候了,最近畢業季找工作的人也多,租房需求有所回暖。平均下來,我每天的帶看在1~2人左右。至于成交周期,還取決于報價?!?/span>

不僅僅是北京,全國數據來看,貝殼數據顯示半年來全國范圍內租金都呈現出下降趨勢。

貝殼研究院數據顯示,重點18城的平均租金水平,3月份下降14.0%,從2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份,平均租金有小幅回升,環比分別上漲1.4%和2.8%,但租金價格仍較大幅度低于去年同期水平,同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈現下降趨勢,環比5月下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。

今年的畢業生能否為租房市場注入強心針,目前來看還有些不確定性。

受二次疫情影響,北京市場傳統的畢業租賃旺季目前暫未顯現,6月成交量環比下降7.3%。7月份平均租金則已降至年內最低點,跌幅較上月有所擴大(據諸葛找房)。

“疫情影響下,租賃市場周期性規律被打破,傳統的租賃旺季推遲?!?/span>

“往年畢業生在6月底基本上就已經把工作敲定了,而今年很多畢業生到現在還沒有敲定工作?!?/span>

“從我接觸的學生來看,今年畢業選擇留在北京的比往年少了大概10%。能感覺到各企業的招人指標減少了,畢業生落戶也比往年也更嚴苛,2020年國考出結果比往年也慢了很多?!庇浾卟稍L的一位北京高校教師如是說。

但其實,租賃市場只不過是晴雨表罷了。




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編輯丨順益興整理
圖文來源 | 每日經濟新聞
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