小心!北京樓市,突遭大地震
來源:順益興四合院 | 作者:順益興四合院 | 發布時間: 2021-05-20 | 20 次瀏覽 | 分享到:

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首次集中供地后,北京有何變化?

經過兩天的廝殺,萬眾期待的北京首輪集中土拍終于拉下了大幕。

1109.71億的總成交額,成為繼杭州之后,全國第二個破千億的城市。

當然,我們關注北京集中供地,絕不只是為了湊熱鬧。

最近因為首輪集中供地土拍,一些城市火了一把。

比如重慶,土地平均溢價率超過40%,引起了市民恐慌。五一假期大批游客涌入重慶,而重慶人卻紛紛跑進了售樓處搶房。


杭州更夸張,57宗地塊,總成交金額達到1178億元,平均溢價率超過26%,這也成了杭州建城史上賺錢最快的48個小時。

城市集中供地明明是為了調控市場,但是重慶杭州這些城市的集中土拍反而刺激了當地樓市,引發群眾不滿。

終于,北京站了出來,為集中供地正名。

5月11日北京結束了首輪集中供地,除之前底價成交的房山共有產權地塊,29宗地塊整體溢價率6%左右,人們擔心的“地王現象”并沒有出現。

這兩天我通過直播完整關注了北京這次集中供地土拍,個人兩點最大的感受:一是北京接下來房價可以控制住了;二是改善項目供應增加,剛需購房的難度增加了。

不得不佩服北京,把樓市調控玩成了一門藝術。

當然最重要的,這次集中供地也透露出一些新信號,我們的購房邏輯也要隨之改變。

02

北京調控樓市的大殺器

北京作為全國樓市調控的標桿,擁有全國最嚴的購房政策。

比如認房又認貸,提高二套房首付比例,非京籍購房納稅從5年變連繳60個月……



北京樓市目前針對需求側的限制已經到頂,所以北京逐漸將調控的重點就放到了土地市場,也就是所謂的供給側。

2016年9月30日,北京出臺“限房價、競地價”土拍政策,此后三年,北京連續供應超過10萬套的限競房項目,海量的供應讓北京房價連續三年陰跌,造成了巨大庫存。

2019年,北京開始有意增加不限價房地塊,如今北京的限競房地塊已經基本退出舞臺。

此外,從2020年10月開始,北京樓市成交量開始暴漲,這種火熱的行情一直持續到了現在,房價上漲的壓力巨大。




特殊時期,北京樓市從土地供應端入手,拿出了控制房價的大殺器。

從北京今年首輪集中供地特點來看,帶有明顯調控市場的意味。

1)供應總量規模大

2021年北京全年計劃供應71宗土地,首輪集中供地共推出30宗地塊,整體建筑規模345萬方,相當于去年全年住宅土地(605萬方)的57%。




按照6~8個月的開盤周期計算,這30宗地塊帶來的超過2萬套商品住宅,將在今年年底陸續釋放,局部區域可能會迎來供應高峰。

2)加大了朝陽等熱點區域的供地比例

北京首批供應的30宗地塊,朝陽10 宗占比最高,昌平也有3宗地塊出讓,甚至土地金貴的海淀也推出了兩宗地塊。




北京這一輪上漲周期,朝陽的改善房成交旺盛,房價漲幅較大,這次增加朝陽土地供應,可以有效緩解市場熱度。

昌平的3宗地則可以給碼農購房提供更多選擇。

3)土地出讓方式創新調整

在土地競拍過程中,北京今年首次嘗試“一地一策”。



北京這一輪供應的30宗地塊,都設置了一個拍賣底價和最高限價。

根據今年的土拍規則,如果地價達到上限,就轉而競政府產權份額比例(最高20%),一些比較熱門的,比如海淀樹村地塊、朝陽金盞地塊等6宗地都是競政府持有。

按照民間的說法就是“新型共有產權房(以下簡稱新共房)”。

和之前的共有產權房不同,“新共房”是商品房屬性,限售五年,期滿后可按市場價格轉讓,政府只收取原價乘以產權份額的部分。在購買的時候,也只需支付個人產權部分的房款。




以海淀樹村地塊為例,政府定的未來房價上限是11.2萬/平米,政府持有20%份額,計算個人負擔的部分—11.2w×(100%-20%),也就是8.96/平米,這個價格明顯低于周邊房屋售價,但是對于開發商卻是極大的考驗。

當然除了競政府份額外, 還有一些地塊需要競公共租賃住房和高標準建設方案。

03

剛需門檻被抬高,何去何從?

如果單純認為北京這些土拍細則只是為了降低溢價率,控制樓市,那就大錯特錯了。

這次土拍后對購房者更大的影響是,剛需門檻被無形抬高了,新房價格普遍到了6萬/平米。

這次土拍不僅給地價設置了上限,房子未來的售價,政府也給出了一個指導價格。

將來賣的房子不準超過限價,這樣可以直接降低熱點區域房子的售價,但是也給一些區域抬了轎子。

比較明顯的,以前朝陽崔各莊都是限價7萬,現在最高限價是8.8萬/平;

之前石景山西黃村、古城都是5.5萬~6萬,現在衙門口直接到了7.95萬/平;

朝陽王四營周邊二手房4萬~5萬之間,這次政府規定的最高限價到了7.1萬/平。

當然這些漲價的地塊,基本都需要競報高標準商品住宅方案,未來這些地塊主要都是改善型項目。




除此之外,這次土拍還有16宗地塊需要執行“套內7090”政策,占了這次土拍的一多半,未來這些地塊也主要建成改善性住房項目。

可以明顯感受到,北京這次土拍增加了許多改善性用地。一些板塊房價的房價也被無形抬高了。

剛需的門檻在提高,購房者只能轉向周邊二手房或者限競房。

這一輪北京房價上漲,一個最大的貢獻就是加速了限競房庫存的去化,截止2020年12月底,北京限競房總去化率達到60.2%。

對于北京剛需來說,未來最大的機會就在限競房上。

那么,未來北京哪些板塊的限競房更有價格優勢?新房和二手房怎么選?現在上車還來得及嗎



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整理:順益興四合院



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